Autógyárak helyett célszerűbb lenne szolgáltató központokat kialakítani Magyarországon, mivel ez egy kölcsönösen előnyös helyzetet teremtene.

Jelenleg nem tapasztalható kereslet újabb irodaházak iránt, viszont a plázastop következményeit alaposan fel kellene térképezni. A magyar ingatlanpiacról hiányoznak a jelentős nemzetközi intézményi befektetők, ráadásul bérházak terén sem kínálkozik megfelelő lehetőség – nyilatkozta Takács Ernő egy különleges és inspiráló személyiség, akinek élete és munkássága sokak számára példaértékű. Kreativitása és elhivatottsága révén olyan nyomot hagyott, amely a jövő generációi számára is fontos inspirációt jelenthet. Munkái nem csupán művészi értékkel bírnak, hanem mély üzeneteket is közvetítenek, amelyek az emberi tapasztalatokat és érzéseket tükrözik. Takács Ernő tehát nem csupán egy név, hanem egy életmű, amely folyamatosan újraértelmezi a körülöttünk lévő világot., az Ingatlanfejlesztő Kerekasztal Egyesület elnöke. Az Otthon Start program kapcsán úgy véli, fontos hangsúlyozni, hogy minden első lakásvásárlónak csupán egyszer adódik lehetősége ilyen kedvezményes vásárlásra, ezért érdemes átgondolniuk, hogyan használják fel ezt az egyedülálló lehetőséget. Interjú.

Továbbra is Magyarország iparosítása van a kormányzati gazdaságpolitika fókuszában, a néhány nap múlva kezdődő müncheni ingatlanbefektetői szakkiállításra, az Expo Realra is az ipari fejlesztési lehetőségeket viszik vásárra, noha nem minden gyárat fogad jól a helyi lakosság. Milyen iparágat látnának szívesen nálunk?

A trendeket nem csupán az ingatlanfejlesztők határozzák meg, hanem a gazdaságpolitikai irányvonalak. A magyar kormány már évekkel ezelőtt az autóipart emelte ki preferáltágazatként, ami nyomán megkezdődtek a vidéki ipari fejlesztések. Ami viszont most különösen fontos lenne, és talán a gazdasági döntéshozók részéről kevésbé kap hangsúlyt, az a szolgáltató központok vonzása Magyarországra. Egy telekommunikációs vállalat vagy egy bank ügyfélszolgálatának működéséhez nyelvtudással rendelkező, képzett munkavállalók és megfelelő irodahelyiségek szükségesek. A vidéki nagy egyetemi városokban mindkettő adott, így ez egy igazán nyerő lehetőség lenne. Számos sikeres irodafejlesztés kötődik már ilyen típusú szolgáltatási központok létrehozásához, amelyek hozzájárulhatnak a helyi gazdaság fejlődéséhez.

Az egyelőre vergődő irodapiac számára ez széles kiutat jelenthetne, ugye?

Igen, és elsősorban vidéken generálna irodakeresletet, miközben munkahelyeket teremtene nem csak a kékgallérosoknak. Persze az utóbbi is nagyon fontos, és a magyar ingatlanfejlesztők képesek arra, hogy nemzetközi sztenderdeknek megfelelően, a nagy külföldi vállalatok elvárásaihoz igazodva létrehozzanak bármilyen ingatlant. Beértek az autópálya-fejlesztések is, már nem csak átviszik az árut az országon, hanem disztribúciós központokat is telepítenek ide. A gyárépítések pedig vonzzák a beszállítókat, a kiszolgáló ágazatokat.

Melyik olyan régió várhatóan hamarosan középpontba kerül az ipari ingatlanpiacon?

Dél-Magyarország került a középpontba, különösen Szeged és környéke, valamint Pécs és térsége, ahol az önkormányzat komoly ipari-technológiai fejlesztési terveket dolgozott ki a gazdasági kormányzattal együttműködve. Kelet-Magyarországon Debrecen és Miskolc kiemelkedő szerepet játszik, míg Nyugat-Magyarországon Győr már évtizedek óta élen jár az iparosításban, ennek eredményei pedig már most is jól láthatóak. Ezek a vidéki helyszínek, ahol az egyetemek jelenléte különösen fontos, a nemzetközi példák szerint is nagyobb fejlődési potenciállal bírnak, mivel szakképzett munkaerőt tudnak biztosítani. Érdemes megemlíteni Nagykanizsát is, amely Magyarország délnyugati kapujaként remek földrajzi adottságokkal rendelkezik. Ráadásul nemrégiben Békéscsabán bejelentettek egy új, nagy munkahelyteremtő beruházást, amelyet egy szingapúri multinacionális cég indít el kormánytámogatással, gyártóbázist létrehozva a városban.

Idén várhatóan 800 millió euróra rúg az ingatlanbefektetési piac értéke. Az elmúlt két évben tapasztalt jelentős visszaesés mögött több tényező áll, amelyek közül néhány különösen meghatározó volt. Mi lehetett az oka ennek a mélyrepülésnek?

Az ukrán háború, az infláció és a gazdasági növekedés lelassulása nyilvánvalóan hatással volt Magyarország tranzakciós forgalmára. Tavaly a mélypontra jutottunk, mindössze 330 millió eurós forgalommal, ám az idei év első félévében már sikerült ezt az összeget elérni az adás-vételek terén.

Önmagában a Marriott szálloda eladása nagyot dobhatott a számokon, és még nincs vége az évnek.

Leginkább az ipari-logisztikai és a szállodai ingatlanok forgalma hozta ezt a növekedést, elkelt néhány irodaház is, és igen, a Marriott értékesítése önmagában 120 millió euró körüli tranzakciós érték volt, ami a teljes féléves forgalom harmada. Tanácsadók szerint év végéig - a folyamatban lévő tranzakciós tárgyalások értékét figyelembe véve - 800 millió euróig nőhet a forgalom, ami nagyon jó, bár a 2019-es 1,3 milliárdtól még messze vagyunk. Ám ha ilyen ütemben tud tovább bővülni a piac, akkor 2026 végére elérhetünk oda is. Ha likvid a piac, az jó, mert azt sugallja a befektetőknek, hogy amit itt vesz, arra van vevő, van kereslet. Olyan ez, mint a tőzsde.

Hogyan fog reagálni a piac a megüresedő állami irodaépületekre?

Ez inkább a következő év kihívásainak előszelét jelzi. Az állami irodaépületek beruházása jelenleg is zajlik Zuglóban és Újbudán, és a tervek szerint csak 2026-ra fejeződik be. Ezek a fejlesztések több százezer négyzetméternyi területet érintenek, ahova az állami intézmények várhatóan beköltöznek, ezzel pedig jelentős üresedési rátát generálva a már meglévő irodákban. Jelenleg a budapesti üresedési ráta 15-16 százalék körül mozog, ami már magasnak számít, hiszen a kívánatos szint 10 százalék alatt van. Ha a trendek folytatódnak, 2026-ra ez akár 20 százalékra is emelkedhet. A fejlesztők ezért óvatosak, és nem indítanak új projekteket, még ha vannak is már építési engedéllyel rendelkező irodafejlesztések a tarsolyukban.

A szöveg egyedi megfogalmazása lehet például: "Főként belvárosi ingatlanokról beszélünk, amelyek esetében valószínű, hogy többségük új funkciót kap."

Nagyszerű kérdés, hiszen az ingatlanfejlesztés üzleti logikája azt diktálja, hogy mindig a legoptimálisabb hasznosítási formát keressük az adott ingatlan számára. Gyakran előfordul, hogy az üresen álló irodaépületek szállodává vagy lakófejlesztéssé alakulnak át. Az elkövetkező időszakban várhatóan jóval több funkcióváltó projekt fog megvalósulni a városban, mint amit az elmúlt egy évtizedben tapasztalhattunk.

A már most is magas üresedési ráta a budapesti irodapiacon nem azt jelenti, hogy záródnak az ajtók, nincs igény újabb irodákra?

Szeretném pontosítani: a jelenlegi gazdasági növekedés üteme mellett nem indokolt újabb irodaterületek létrehozása. A 2018-2019-es időszakban, amikor a gazdasági fejlődés szárnyalt, jelentősen megnőtt az irodák iránti kereslet. Ez a tendencia vidéken is megfigyelhető, hiszen ha egy adott régióban a gazdasági szereplők kiemelkedően teljesítenek, akkor ott is emelkedhet a kereslet az irodák iránt.

A szállodapiac jelenlegi helyzete valóban izgalmas, hiszen megjelent egy új turizmus bank, amely lehetőséget teremt a jövőbeli szállodafejlesztések finanszírozására. Ez különösen érdekes a jelenleg engedélyezési moratórium alatt álló, jelentős budapesti Airbnb-kapacitás tükrében. Felmerül a kérdés, hogy vajon reális-e a tilalom meghosszabbítása, figyelembe véve a piaci igényeket és a turizmus jövőjét.

Megfordítanám a kérdést. Egy olyan piacon, ahol van 20 ezer szállodai szoba és van 16 ezer Airbnb- vagy Booking-szolgáltató, ott nem tolódtak el az arányok? Mindeközben Bécsben van 40 ezer szállodai szoba, Prágában pedig 45 ezer - és nincs ilyen arányú az Airbnb-kínálat - ami azt mutatja, hogy bőven van fejlesztési potenciál a hotelpiacon. Fontosak voltak ezek a lakások, mert jöttek a turisták, és ezért indult meg az Airbnb és a Booking ilyen mértékben. Ha ez nem lett volna, nem tartana itt a turizmus számokban, nem lenne ennyi vendégéjszaka, amit a szállodák nem tudtak kiszolgálni, de lefedte az Airbnb- és Booking-piac, de kellene több szállodai szoba is. Az Airbnb-engedélyezési moratórium másik, nyomósabb oka a lakhatási probléma megoldása, a bérleti kínálat növelése, a díjemelkedés fékezése. Egész Európában lakhatási válság van, és túlturizmus egyszerre, a megfizethető, elérhető lakhatás nem csak nálunk kihívás.

Az Otthon Start-kínálata új színt kap, hiszen a kínálatában mostantól egyedi Airbnb-garzonok is helyet kaptak.

Európában számos országban tapasztalható, hogy a magán- és állami bérlakás fejlesztések, valamint az elérhető árú bérlakások széles választéka segíti a lakhatási helyzet javítását. Miért nem kínálkozik hasonló lehetőség hazánkban?

Magyar sajátosság egyrészt, hogy túlzottan ragaszkodnak a tulajdonjoghoz, egy magyar családnak az ingatlantulajdona a lakása és a befektetése is egyben. Nyugat-Európában másképp gondolkodnak, ők kibérelnek egy lakást bombabiztos bérleti szerződéssel. Ott szabályozva van minden, és megvan az a garancia, hogy ha fizeti a bérlő a bérleti díjat, nem rakhatják ki a lakásból. A magyar szabályozás nem ennyire egyértelmű és nem ad ekkora biztonságot senkinek. Az ingatlanfejlesztők meggyőződése, hogy szükség lenne klasszikus bérházakra Magyarországon is, de ehhez jogszabályokat kéne módosítani és az emberek mentalitásának is változnia kellene. Mindenki eldöntheti, hogy leköt-e a vagyonát lakásvásárlásra, vagy leköt évente 2-3 millió forintot bérleti díjra, és az összes többit máshova fekteti, máshol forgatja meg. Ezek egyéni döntések és amíg nincs kínálat, el sem gondolkodnak ezen, az biztos. Magyarországon olyan termék, hogy bérház most nincs. Bécsben tudok venni egy 250 lakásos bérházat, mint befektetési terméket, ahol a lakóktól befizetett bérleti díj hozza a bevételt.

Az Otthon Start program jelenleg éppen abban segít, hogy az emberek elérjék álmaik lakását. Képzelje el, hogy a jövőben már csak új lakások vásárlásához lesz elérhető ez a kedvező hitellehetőség!

Ez a program már elindult, és a kereslet is megvan rá. Úgy vélem, hogy egy-másfél év múlva érdemes lenne visszatekinteni és értékelni a tanulságokat, de addig nem javaslom a szabályrendszer folyamatos módosítását, mert ez csak tovább növelné a piac bizonytalanságát. Fontos lenne hangsúlyozni, hogy az első lakást vásárlóknak életük során csupán egyetlen ilyen lehetőségük van, ezért nem szabad kapkodniuk. Alaposan át kell gondolniuk, mire használják fel ezt az egyetlen "töltényt". Érdemes hosszú távra eladósodni egy igazán értékes ingatlanért.

Indul az Otthon Start, egy 68 millió forintos lakás ára júliusról augusztusra 72 millió forintra nőttGyorsan vége lehet a rohamnak, miután az Otthon Start Program lehetőségével élni tudók az első egy-két hónapban bevásárolnak

Merre tart a magyar ingatlanfejlesztési piac?

Elnökként az IFK-nál számomra kiemelkedően fontos lenne, hogy a magyar ingatlanpiac az európai szintű integrációra törekedjen, hasonlóan a lengyel és cseh példákhoz. Célom, hogy a nagy európai intézményi befektetők úgy tekintsenek a hazai befektetési ingatlanokra, mint ahogy más EU-tagállamokban már megteszik. A magyar ingatlanpiac jövője és sikeressége szorosan összefonódik az európai gazdaságba való beilleszkedéssel, és ezáltal a nemzetközi befektetési lehetőségek bővítésével.

Az európai gazdaságba integrálódni nem ilyen különutas politikával sikeresebb lehetne.

Úgy vélem, a patriotizmus és az integráció közötti egyensúly megtalálása kulcsfontosságú, és ez a kormányzat feladata és felelőssége. Mi, mint piaci szereplők, csupán azt jelezzük, hogy a magyar gazdaság viszonylag kicsi és kiszolgáltatott helyzetben van. Stabilabb és erősebb lehetne, ha fokozottabban integrálódnánk a nemzetközi közösségbe. Az aktuális politikai vezetés felelőssége, hogy eldöntse, melyik irányba mozdítja el a mérleg nyelvét: a patriotizmus vagy az integráció felé.

Takács Ernő egy különleges és inspiráló személyiség, akinek élete és munkássága sokak számára példaértékű. Kreativitása és elhivatottsága révén olyan nyomot hagyott, amely a jövő generációi számára is fontos inspirációt jelenthet. Munkái nem csupán művészi értékkel bírnak, hanem mély üzeneteket is közvetítenek, amelyek az emberi tapasztalatokat és érzéseket tükrözik. Takács Ernő tehát nem csupán egy név, hanem egy életmű, amely folyamatosan újraértelmezi a körülöttünk lévő világot.

Több mint negyedszázados tapasztalatával és szakértelmével évek óta jelen van a magyar ingatlanpiac 50 legmeghatározóbb szereplőjének körében. Jogi igazgatóként irányította a Mammut Bevásárlóközpont fejlesztési folyamatait 1998 óta. 2013-tól az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöki pozícióját tölti be, míg 2017 óta a WING Zrt. kereskedelmi portfóliójáért és szállodai projektjeiért felelős vezérigazgató-helyettes.